Il preliminare di donazione è un documento con cui le parti mettono per iscritto l’intenzione di trasferire gratuitamente un bene o un diritto in un momento successivo. Può essere preso in considerazione, ad esempio, quando si desidera definire in anticipo l’oggetto dell’operazione, i soggetti coinvolti e le condizioni da verificare prima della stipula. Tuttavia, la donazione richiede il rispetto di precise formalità, tra cui l’atto pubblico notarile, e una semplice promessa non è automaticamente idonea a obbligare le parti a concludere il contratto definitivo.
La sua funzione pratica consiste quindi soprattutto nel raccogliere e chiarire gli accordi preparatori, senza sostituire l’intervento del notaio né l’atto di donazione. Nella guida saranno esaminati gli elementi da inserire, le principali cautele da adottare e sarà proposto un fac simile da personalizzare, da sottoporre comunque alla verifica di un professionista prima dell’utilizzo.
Come scrivere preliminare di donazione
La prima precisazione da fare è che il cosiddetto preliminare di donazione non svolge, in linea generale, la stessa funzione del preliminare di vendita. Nel preliminare di vendita le parti si obbligano a concludere in futuro un contratto definitivo; nella donazione, invece, la decisione di arricchire il beneficiario deve rimanere espressione di una volontà liberale attuale, personale e spontanea del donante. Per questa ragione, un accordo con cui una persona si obbliga oggi a sottoscrivere in futuro una donazione non è normalmente considerato uno strumento idoneo a ottenere giudizialmente la conclusione del contratto definitivo.
La donazione vera e propria è un contratto con il quale una parte arricchisce l’altra per spirito di liberalità, mediante attribuzione di un bene o di un diritto oppure mediante assunzione di un’obbligazione o rinuncia a un diritto. Quando non si tratta di una donazione di modico valore di bene mobile, essa richiede normalmente l’atto pubblico notarile e la presenza dei testimoni secondo le forme previste dalla legge. L’accettazione del donatario deve risultare dall’atto stesso oppure essere effettuata successivamente, con le forme prescritte. Una scrittura privata denominata “preliminare di donazione” non trasferisce quindi la proprietà del bene e non può sostituire l’atto notarile di donazione.
Prima di redigere qualsiasi documento occorre chiarire lo scopo concreto dell’operazione. Se il proprietario intende trasferire immediatamente un immobile, una quota societaria, un diritto reale o altro bene, la strada corretta consiste nel rivolgersi direttamente a un notaio per predisporre l’atto di donazione. Se invece desidera manifestare un’intenzione futura, informare i familiari, raccogliere dati utili o disciplinare l’avvio delle verifiche necessarie, può essere predisposta una scrittura preparatoria o una dichiarazione di intenti, purché sia chiarito che essa non costituisce donazione, non produce il trasferimento del bene e non viene presentata come obbligo giuridicamente coercibile di donare.
Questa distinzione deve risultare fin dall’apertura del documento. È opportuno indicare il luogo e la data di sottoscrizione, identificare le persone coinvolte e specificare immediatamente la natura preparatoria della scrittura. Una formula prudente può precisare che le parti intendono esaminare la possibilità di stipulare, in un momento successivo e davanti a un notaio, un eventuale atto pubblico di donazione, subordinatamente alle verifiche giuridiche, catastali, fiscali e personali necessarie. È preferibile evitare espressioni come “il donante si obbliga irrevocabilmente a donare” o “il donatario ha diritto alla stipula della donazione”, perché possono far apparire il documento come una promessa vincolante di donazione, con conseguenti problemi di validità e di interpretazione.
L’identificazione delle parti deve essere completa. Per ciascuna persona normalmente si indicano nome e cognome, luogo e data di nascita, codice fiscale, residenza o domicilio e, se utile, regime patrimoniale coniugale. È consigliabile verificare i dati direttamente dai documenti di identità e dal codice fiscale, evitando abbreviazioni o dati incompleti. Se una parte interviene tramite rappresentante, occorre indicare gli estremi della procura e verificare che il potere rappresentativo consenta effettivamente di compiere l’operazione; in materia di donazione la rappresentanza è soggetta a limiti particolarmente rilevanti e non può essere trattata come una normale delega privata.
Il contenuto della scrittura dovrebbe descrivere con precisione il bene o il diritto che si ipotizza di trasferire. Per un immobile occorre riportare i dati risultanti dai documenti catastali, quali Comune, indirizzo, foglio, particella, subalterno, categoria, consistenza e rendita catastale, oltre alla provenienza del bene e all’eventuale presenza di pertinenze, diritti accessori, vincoli, ipoteche, pignoramenti, servitù, contratti di locazione o altri gravami. I dati catastali non sostituiscono però la verifica dei registri immobiliari e non sono sufficienti, da soli, a dimostrare la titolarità del bene. Per una quota societaria devono essere indicati la società, il tipo sociale, la sede, il codice fiscale o numero di iscrizione nel Registro delle imprese, la percentuale o il valore nominale della partecipazione e gli eventuali vincoli previsti dallo statuto o dalla legge. Per beni mobili di particolare valore è opportuno descrivere marca, modello, numero identificativo, condizioni e documentazione di proprietà.
La descrizione economica deve essere formulata con attenzione. Si può indicare il valore stimato del bene esclusivamente come dato provvisorio utile alle valutazioni notarili e fiscali, specificando che non si tratta di un prezzo e che l’operazione non ha natura onerosa. La previsione di un pagamento in favore del trasferente, di un corrispettivo, di una caparra o di un obbligo di acquisto da parte del beneficiario può essere incompatibile con la causa propria della donazione oppure trasformare l’operazione in una fattispecie diversa. Anche l’eventuale accollo di debiti, assistenza personale, mantenimento o attribuzione di prestazioni a carico del beneficiario devono essere esaminati dal notaio, perché possono incidere sulla qualificazione dell’atto e sulla sua disciplina.
È utile indicare il rapporto esistente tra le parti e la finalità personale dell’iniziativa, ma non è necessario costruire una motivazione elaborata. La donazione non diventa valida per il solo fatto che nel documento si dichiari un affetto, una riconoscenza o l’intenzione di favorire un familiare. Ciò che conta è che la liberalità risulti realmente voluta e che il futuro atto rispetti le forme richieste. Le dichiarazioni sulla finalità possono avere valore descrittivo, ma non possono sanare l’assenza dell’atto pubblico o sostituire la verifica della capacità del donante e della legittimità dell’operazione.
Se la scrittura ha funzione preparatoria, il corpo del documento può disciplinare le attività che le parti intendono svolgere prima dell’eventuale atto notarile. Si possono indicare, per esempio, la consegna dei documenti di provenienza, le verifiche ipotecarie e catastali, l’acquisizione delle planimetrie, della documentazione urbanistica ed energetica quando pertinente, il controllo di eventuali vincoli, la richiesta di certificazioni e il confronto con i professionisti incaricati. È opportuno chiarire chi dovrà procurare ciascun documento, entro quale arco temporale si prevede di completare le verifiche e che nessuna di tali attività equivale al perfezionamento della donazione.
Anche le previsioni relative alle spese devono essere prudenti. La scrittura può esprimere l’intenzione di sostenere le spese notarili, le imposte e i costi documentali secondo un determinato criterio, ma tale previsione non sostituisce la liquidazione effettuata dal notaio e non determina da sola il trattamento fiscale dell’operazione. Le imposte dipendono dalla natura del bene, dal rapporto tra donante e beneficiario, dal valore, dalle eventuali agevolazioni e dalla disciplina vigente al momento dell’atto. Per questo non è corretto inserire importi fiscali non verificati o affermare che una futura donazione sarà certamente esente da imposte.
Particolare cautela è necessaria quando il donante è coniugato, ha figli o altri soggetti che potrebbero vantare diritti successori. La donazione compiuta in vita può avere conseguenze sulla futura successione e può incidere sulla quota di legittima spettante a determinati familiari. Una scrittura preliminare o preparatoria non elimina questi possibili effetti e non può garantire che la liberalità non venga contestata in futuro. Prima di assumere impegni è quindi opportuno ricostruire la situazione familiare, patrimoniale e successoria con il notaio o con un professionista esperto.
Non è neppure corretto inserire formule con cui il donante rinuncia anticipatamente a qualsiasi possibilità di revoca. La revoca della donazione è ammessa solo nei casi e secondo le modalità previste dalla legge, tra cui specifiche ipotesi riguardanti l’ingratitudine o la sopravvenienza di figli. Le parti non possono ampliare o restringere liberamente tale disciplina mediante una scrittura privata. Allo stesso modo, non è prudente dichiarare che il futuro trasferimento sarà in ogni caso irrevocabile, non impugnabile o immune da pretese di terzi.
Quando il documento riguarda un immobile, occorre evitare di mutuare automaticamente clausole tipiche del preliminare di vendita, come caparra confirmatoria, clausola penale per la mancata stipula, esecuzione in forma specifica, consegna anticipata o obbligo di pagamento. Queste previsioni presuppongono una struttura onerosa e possono essere incoerenti con la gratuità della donazione. Una penale destinata a costringere il proprietario a donare, in particolare, non risolve il problema della validità dell’obbligo principale e può accentuare l’incompatibilità con la natura liberale dell’atto.
La parte finale dovrebbe chiarire il valore della scrittura. È opportuno dichiarare che il documento non costituisce atto di donazione, non comporta trasferimento della proprietà o di altri diritti, non sostituisce l’atto pubblico notarile e non autorizza il beneficiario a disporre del bene. Se questa è la reale volontà delle parti, si può aggiungere che l’eventuale stipula futura resterà subordinata alla conferma libera e consapevole del donante, all’accettazione del beneficiario, alla verifica dei requisiti di legge e alla redazione dell’atto nelle forme prescritte. Una simile clausola non rende automaticamente valido un eventuale obbligo di donare, ma evita almeno di attribuire alla scrittura effetti che non può produrre.
La chiusura deve contenere le firme delle parti con indicazione leggibile di nome e cognome. È consigliabile allegare le copie dei documenti di identità e del codice fiscale, precisando che gli allegati servono all’identificazione e alle verifiche preliminari. Se il documento contiene dichiarazioni particolarmente rilevanti, può essere opportuno far apporre una firma su ogni pagina e indicare espressamente gli allegati consegnati. La presenza di testimoni in una scrittura privata preparatoria non la trasforma in atto pubblico e non sostituisce i testimoni richiesti per la donazione notarile.
L’errore più grave consiste nel ritenere che la denominazione “preliminare di donazione” renda vincolante il documento o consenta al beneficiario di ottenere il trasferimento contro la volontà successiva del donante. Altrettanto rischioso è consegnare il bene, dichiararsi già proprietari, procedere alla trascrizione sulla base della sola scrittura privata oppure utilizzare formule proprie della compravendita. Prima della firma è necessario sottoporre il testo al notaio, soprattutto se l’operazione riguarda immobili, quote societarie, aziende, diritti reali, patrimoni consistenti o situazioni familiari complesse. In molti casi la soluzione più sicura non è redigere un preliminare, ma predisporre direttamente l’atto pubblico di donazione o valutare uno strumento giuridico diverso e coerente con lo scopo perseguito.
Fac simile preliminare di donazione
PRELIMINARE DI DONAZIONE
Tra
Donante
Il/La Sig./Sig.ra , nato/a a il , codice fiscale , residente in , via/piazza n. , CAP , cittadinanza , stato civile , regime patrimoniale , documento di identità n. rilasciato da in data , valido fino al , telefono , e-mail/PEC ,
di seguito denominato/a “Donante”,
e
Donatario
Il/La Sig./Sig.ra , nato/a a il , codice fiscale , residente in , via/piazza n. , CAP , cittadinanza , stato civile , regime patrimoniale , documento di identità n. rilasciato da in data , valido fino al , telefono , e-mail/PEC ,
di seguito denominato/a “Donatario”,
congiuntamente denominate “Parti”.
PREMESSE
a) Il Donante dichiara di essere titolare del diritto di proprietà e della piena disponibilità del bene descritto nel presente accordo;
b) il Donatario ha manifestato il proprio interesse a ricevere il bene a titolo gratuito;
c) le Parti intendono stabilire le condizioni e gli impegni necessari per procedere alla stipula del definitivo atto pubblico di donazione;
d) le premesse costituiscono parte integrante e sostanziale del presente accordo.
Tutto ciò premesso, le Parti convengono e stipulano quanto segue.
Articolo 1 – Oggetto
Il Donante si impegna a comparire davanti al notaio individuato dalle Parti, o da individuarsi, per stipulare il definitivo atto pubblico di donazione in favore del Donatario, che dichiara sin d’ora il proprio interesse a ricevere il bene oggetto della donazione.
Il bene oggetto della futura donazione è il seguente:
____
____
____
Articolo 2 – Descrizione del bene immobile
Qualora oggetto della donazione sia un bene immobile, lo stesso viene individuato come segue:
Comune di , via/piazza n. , piano , interno , superficie commerciale/catastale , destinazione d’uso _____.
Dati catastali:
- Catasto: _____;
- Comune catastale: _____;
- Foglio _____;
- Particella _____;
- Subalterno _____;
- Categoria _____;
- Classe _____;
- Consistenza _____;
- Rendita catastale _____;
- Quota di proprietà oggetto della donazione .
Confini:
a nord
;a sud ;
a est ;
a ovest _____.
Eventuali pertinenze, accessori, servitù, diritti, comproprietà o altri elementi identificativi:
____
____
Articolo 3 – Provenienza e disponibilità
Il Donante dichiara che il bene oggetto della futura donazione è pervenuto nella propria disponibilità in forza di stipulato/rilasciato in data da , repertorio/raccolta n. , registrato presso in data al n. , trascritto presso in data ai nn. .
Il Donante dichiara inoltre:
a) di avere la piena disponibilità del bene;
b) che il bene è libero da vincoli, ipoteche, pignoramenti, sequestri, trascrizioni pregiudizievoli, diritti di terzi e altri gravami, fatta eccezione per quanto segue:
____
c) che sul bene sussistono i seguenti diritti di terzi, servitù, oneri o vincoli:
____
d) che la situazione giuridica del bene sarà verificata e documentata in sede di stipula dell’atto definitivo.
Articolo 4 – Titolo gratuito
La futura attribuzione patrimoniale sarà effettuata a titolo gratuito, senza corrispettivo, prezzo o altra controprestazione a carico del Donatario.
Il Donante dichiara che la disposizione è compiuta per il seguente motivo personale e familiare:
____
Il Donatario dichiara di essere a conoscenza della natura gratuita dell’attribuzione e di voler ricevere il bene alle condizioni che saranno formalizzate nell’atto definitivo di donazione.
Articolo 5 – Modalità e termine per la stipula dell’atto definitivo
Le Parti si impegnano a concordare la stipula dell’atto definitivo entro il .
L’atto definitivo sarà stipulato presso lo studio del notaio , con sede in , via/piazza n. , ovvero presso altro notaio concordato per iscritto tra le Parti.
La data e l’orario della stipula saranno comunicati alle Parti con un preavviso di almeno giorni.
Il Donatario si impegna a mettere a disposizione del notaio e del Donante i documenti e le informazioni necessari per la stipula dell’atto definitivo.
Articolo 6 – Consegna e disponibilità del bene
Il possesso e la materiale disponibilità del bene saranno trasferiti al Donatario:
____
A decorrere da tale momento, saranno a carico del Donatario gli oneri di ordinaria gestione e conservazione del bene, salvo diverso accordo risultante dall’atto definitivo.
Fino alla stipula dell’atto definitivo e alla consegna del bene, il Donante conserverà il possesso e la custodia dello stesso, assumendone gli oneri secondo quanto previsto nel presente accordo.
Articolo 7 – Stato di fatto e di diritto
Il Donatario dichiara di avere ricevuto dal Donante le informazioni disponibili relative al bene e di accettare che la sua consistenza, ubicazione, stato di manutenzione, destinazione e situazione giuridica siano verificati e descritti nell’atto definitivo.
Il Donante dichiara che, alla data della stipula dell’atto definitivo, fornirà ogni informazione e documentazione necessaria in relazione a:
a) provenienza del bene;
b) situazione catastale;
c) situazione ipotecaria e tavolare, ove applicabile;
d) conformità edilizia e urbanistica;
e) titoli abilitativi;
f) agibilità, ove esistente;
g) impianti e relative certificazioni, ove disponibili;
h) eventuali spese condominiali arretrate;
i) eventuali contratti di locazione, comodato o altri rapporti di godimento.
Articolo 8 – Dichiarazioni del Donante
Il Donante dichiara:
a) di avere la capacità di agire e di disporre del bene;
b) di non essere sottoposto/a a procedure che limitino la disponibilità del proprio patrimonio;
c) di non avere taciuto al Donatario circostanze rilevanti relative al bene;
d) che le informazioni fornite corrispondono, per quanto a sua conoscenza, alla situazione effettiva;
e) di impegnarsi a comunicare tempestivamente al Donatario qualsiasi variazione relativa al bene intervenuta prima della stipula dell’atto definitivo;
f) di voler procedere alla donazione in modo libero e consapevole, senza costrizioni, minacce o condizioni non indicate nel presente accordo.
Articolo 9 – Dichiarazioni del Donatario
Il Donatario dichiara:
a) di avere la capacità di agire;
b) di avere ricevuto le informazioni disponibili sul bene;
c) di accettare che l’atto definitivo possa contenere ulteriori dichiarazioni e condizioni richieste dal notaio;
d) di impegnarsi a fornire tempestivamente i documenti e le informazioni necessari alla stipula;
e) di accettare il bene nello stato di fatto e di diritto che sarà indicato nell’atto definitivo, salve le dichiarazioni e garanzie eventualmente previste dal medesimo atto.
Articolo 10 – Eventuali condizioni o oneri
La futura donazione sarà effettuata:
____
Eventuali oneri, obblighi, destinazioni o condizioni a carico del Donatario:
____
____
In mancanza di specifiche indicazioni, l’atto definitivo conterrà esclusivamente le pattuizioni concordate tra le Parti e ritenute ammissibili dal notaio rogante.
Articolo 11 – Altri diritti riservati
Il Donante si riserva:
____
In particolare, il Donante dichiara:
____
Il Donatario dichiara di accettare quanto sopra indicato.
Articolo 12 – Spese, imposte e oneri
Le spese notarili relative alla stipula dell’atto definitivo saranno sostenute da:
____
Le imposte, tasse, tributi, diritti e altri oneri connessi alla donazione saranno sostenuti secondo quanto sarà indicato nell’atto definitivo e secondo gli accordi tra le Parti.
Le spese relative alla produzione della documentazione necessaria saranno sostenute da:
____
Le eventuali spese di registrazione del presente accordo saranno sostenute da:
____
Articolo 13 – Mancata stipula dell’atto definitivo
Qualora una delle Parti non si presenti senza giustificato motivo alla stipula dell’atto definitivo, oppure rifiuti ingiustificatamente di sottoscriverlo, l’altra Parte potrà inviare formale comunicazione scritta mediante:
____
Le conseguenze dell’eventuale mancata stipula saranno le seguenti:
____
____
Restano salvi gli eventuali diritti spettanti alla Parte non responsabile in base alla legge e agli accordi validamente assunti.
Articolo 14 – Comunicazioni
Ogni comunicazione relativa al presente accordo dovrà essere effettuata per iscritto ai seguenti recapiti:
Per il Donante
Indirizzo:
E-mail:
PEC:
Telefono:
Per il Donatario
Indirizzo:
E-mail:
PEC:
Telefono:
Le Parti si impegnano a comunicare tempestivamente ogni variazione dei recapiti sopra indicati.
Articolo 15 – Documentazione
Il Donante si impegna a consegnare, ove applicabile, la seguente documentazione:
a) documento di identità e codice fiscale;
b) documentazione relativa alla provenienza del bene;
c) visure catastali e planimetrie;
d) documentazione ipotecaria;
e) titoli edilizi e urbanistici;
f) certificazioni e dichiarazioni relative agli impianti;
g) attestazione di prestazione energetica, ove necessaria;
h) documentazione condominiale;
i) documentazione relativa a eventuali mutui, vincoli, oneri o gravami;
j) ulteriore documentazione richiesta dal notaio.
Ulteriore documentazione:
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Articolo 16 – Allegati
Sono allegati al presente accordo, per formarne parte integrante e sostanziale:
Allegato – ;
Allegato – ;
Allegato – ;
Allegato – ;
Allegato – .
Articolo 17 – Trattamento dei dati personali
Le Parti dichiarano di autorizzarsi reciprocamente al trattamento dei dati personali necessari per la predisposizione, gestione e stipula dell’atto definitivo, nonché per gli adempimenti connessi al presente accordo.
I dati saranno trattati da:
____
per le seguenti finalità:
____
Articolo 18 – Disposizioni finali
Il presente accordo costituisce l’integrale manifestazione degli accordi intercorsi tra le Parti in relazione all’oggetto dello stesso.
Ogni modifica o integrazione dovrà risultare da atto scritto e sottoscritto da entrambe le Parti.
Qualora una o più clausole del presente accordo risultassero invalide, inefficaci o inapplicabili, le restanti clausole rimarranno ferme, nei limiti consentiti.
Per quanto non espressamente previsto, le Parti rinviano alle disposizioni applicabili e alle determinazioni del notaio incaricato della stipula dell’atto definitivo.
Articolo 19 – Approvazione specifica
Le Parti dichiarano di avere letto attentamente il presente accordo e di approvare specificamente le clausole contenute negli articoli:
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Sottoscrizione
Luogo
Data
Il Donante
Nome e cognome _____
Firma
____
Il Donatario
Nome e cognome _____
Firma
____
Eventuale coniuge o altro soggetto consenziente
Nome e cognome
nato/a a il
codice fiscale
Firma
____
Eventuale rappresentante
Nome e cognome
in qualità di
in forza di _____
Firma
____
Eventuali testimoni
Testimone 1
Nome e cognome
nato/a a il
codice fiscale
residente in
Firma
____
Testimone 2
Nome e cognome
nato/a a il
codice fiscale
residente in
Firma